ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านและคอนโดมีอะไรบ้าง ใครจ่าย

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569 · ปรับปรุง 24 ตุลาคม 2569

วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ บางรายการเป็นของผู้ซื้อ บางรายการเป็นของผู้ขาย บางรายการตกลงแบ่งกันได้ บทความนี้แยกรายการตามประเภท พร้อมฐานที่ใช้คำนวณและผู้จ่ายตามธรรมเนียม

อัตราในบทความนี้เป็นอัตราทั่วไปตามกฎหมาย ภาครัฐเคยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเป็นการชั่วคราวหลายครั้ง โดยมีเงื่อนไขเรื่องราคาและประเภททรัพย์ อัตราที่ใช้จริงในวันโอนควรตรวจกับกรมที่ดิน และธนาคารผู้ให้กู้

ราคาประเมินกับราคาซื้อขาย

ค่าใช้จ่ายบางรายการคิดจากราคาประเมินของทางราชการ บางรายการคิดจากราคาซื้อขาย หรือจากราคาที่สูงกว่าระหว่างสองราคา ราคาประเมินดูได้จากกรมธนารักษ์ หรือสอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาซื้อขายของโครงการใหม่

ค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการโอน

อัตราทั่วไป 2% ของราคาประเมิน ตามธรรมเนียมผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง แต่ตกลงเป็นอย่างอื่นได้ โครงการใหม่บางแห่งรับจ่ายส่วนนี้เป็นส่วนหนึ่งของโปรโมชัน

ค่าจดทะเบียนจำนอง

มีเฉพาะกรณีกู้ธนาคาร อัตราทั่วไป 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้กู้เป็นผู้จ่าย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์

สองรายการนี้เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียซ้อนกัน

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ใช้กับการขายในทางการค้า เช่น ผู้ประกอบการขายโครงการ และกรณีบุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา ยกเว้นบางกรณีตามกฎหมาย เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านครบตามระยะที่กำหนด
• อากรแสตมป์ อัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ใช้เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตามธรรมเนียมผู้ขายเป็นผู้จ่าย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เป็นภาษีเงินได้ของผู้ขาย ผู้ขายเป็นผู้จ่าย

• ผู้ขายเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทเจ้าของโครงการ หัก 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน
• ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วใช้อัตราภาษีแบบขั้นบันได สูตรมีหลายขั้นตอน สำนักงานที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันโอน

ค่าใช้จ่ายฝั่งธนาคาร

• ค่าประเมินราคาหลักประกัน ธนาคารเรียกเก็บเพื่อประเมินมูลค่าบ้านก่อนอนุมัติวงเงิน อัตราขึ้นกับธนาคาร บางธนาคารยกเว้นเป็นโปรโมชัน ผู้กู้จ่าย
• อากรแสตมป์สัญญากู้ อัตรา 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท ผู้กู้จ่าย
• เบี้ยประกันอัคคีภัย ธนาคารมักกำหนดให้ทำประกันอัคคีภัยสำหรับบ้านที่จำนอง เบี้ยขึ้นกับทุนประกันและบริษัทประกัน ผู้กู้จ่าย
• ประกันคุ้มครองวงเงินกู้ (MRTA) ธนาคารมักเสนอ แต่โดยหลักเป็นความสมัครใจของผู้กู้ บางข้อเสนอผูกดอกเบี้ยพิเศษกับการทำประกันนี้

ค่าใช้จ่ายฝั่งโครงการ

รายการเหล่านี้ไม่ได้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน แต่มักต้องชำระในช่วงวันโอนหรือก่อนรับกุญแจ อัตราขึ้นกับแต่ละโครงการ ตรวจได้จากสัญญาจะซื้อจะขาย

• ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์น้ำ รวมเงินประกันการใช้ไฟฟ้าและน้ำประปา ขนาดมิเตอร์มีผลต่อจำนวนเงิน ผู้ซื้อจ่าย
• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า คิดเป็นบาทต่อตารางเมตรหรือต่อตารางวาต่อเดือน โครงการมักเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี จำนวนปีขึ้นกับโครงการ ผู้ซื้อจ่าย
• เงินกองทุนนิติบุคคล หรือเงินกองทุนส่วนกลาง เก็บครั้งเดียวตอนโอน คิดเป็นบาทต่อตารางเมตรหรือต่อตารางวา ใช้เป็นเงินสำรองซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง ผู้ซื้อจ่าย

ตัวอย่างการคำนวณ

คอนโดใหม่จากบริษัทเจ้าของโครงการ ใช้อัตราทั่วไปข้างต้น

• ราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท
• ราคาประเมิน 2,500,000 บาท
• วงเงินกู้และวงเงินจำนอง 2,700,000 บาท
• ผู้ขายเป็นนิติบุคคล

หน่วย: บาท ยกเว้นตัวเลขที่เป็นร้อยละ

รายการที่คิดจากตารางนี้ ผู้ซื้อจ่าย 25,000 + 27,000 + 1,350 = 53,350 บาท ยังไม่รวมค่าประเมินราคา ค่ามิเตอร์ ค่าส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุน และเบี้ยประกัน ซึ่งขึ้นกับธนาคารและโครงการ

ถ้าโครงการรับจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด ส่วนของผู้ซื้อในตารางจะลดลง 25,000 บาท ถ้ามีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองของภาครัฐในช่วงที่โอน ตัวเลขสองแถวแรกจะต่ำกว่านี้ตามอัตราของมาตรการนั้น

บ้านมือสองต่างจากโครงการใหม่ยังไง

• ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณตามจำนวนปีที่ถือครอง
• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและการมีชื่อในทะเบียนบ้านของผู้ขาย
• การแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนเป็นการตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ควรระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
• ไม่มีค่าติดตั้งมิเตอร์ใหม่ แต่ควรตรวจค่าส่วนกลางและค่าน้ำค่าไฟค้างชำระของผู้ขายก่อนวันโอน

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

รวมค่าใช้จ่ายวันโอนส่วนที่ผู้ซื้อจ่ายจากใบเสนอของคุณ แล้วใส่ใน เทียบผ่อนบ้าน พร้อมราคา ส่วนลด และดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร เพื่อดูเงินวันโอนและต้นทุนถ้าปิดหนี้หรือรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปีของแต่ละข้อเสนอเทียบกัน ค่าส่วนกลางที่เก็บล่วงหน้าให้ใส่ในช่องค่าส่วนกลาง ไม่ต้องใส่ซ้ำในค่าใช้จ่ายวันโอน

แหล่งข้อมูล

• ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร เข้าถึงเมื่อ 24 ต.ค. 2569
• บัญชีอากรแสตมป์ เข้าถึงเมื่อ 24 ต.ค. 2569