ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดและรีไฟแนนซ์ คิดยังไงว่าคุ้มหรือยัง

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569

รีไฟแนนซ์บ้านคือการกู้ธนาคารใหม่เพื่อนำเงินไปปิดสินเชื่อเดิม เป้าหมายส่วนใหญ่คือดอกเบี้ยต่ำลง แต่การย้ายมีต้นทุน ได้แก่ ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดของสัญญาเดิม ค่าธรรมเนียมของสัญญาใหม่ และเวลาที่ต้องรอ คำถามที่ควรตอบคือ ค่างวดที่ลดลงใช้เวลากี่เดือนจึงชดเชยต้นทุนได้ บทความนี้แสดงวิธีคิดด้วยตัวอย่างที่ตัวเลขไม่ซับซ้อน

บทความ รีไฟแนนซ์บ้านหลัง 3 ปี อธิบายภาพรวมไว้แล้ว บทความนี้เน้นตัวเลขต้นทุนและเงื่อนไขที่ควรตรวจก่อนตัดสินใจ

ต้นทุนที่ต้องรวม

ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดของสัญญาเดิม ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังเรียกเก็บค่าปรับนี้ได้ในช่วง 3 ปีแรก อัตราและวิธีคิดอยู่ในสัญญาของคุณ ถ้าพ้นช่วงที่สัญญากำหนดแล้ว บรรทัดนี้อาจเป็นศูนย์
ค่าจดจำนองสัญญาใหม่ กรมที่ดินระบุอัตราทั่วไป 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท ธนาคารบางแห่งออกค่านี้ให้ในโปรโมชันรีไฟแนนซ์ ถามว่าจริงหรือไม่และมีเงื่อนไขอะไร
ค่าประเมินหลักประกัน ธนาคารบางแห่งเก็บ บางแห่งยกเว้น
ค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมอื่น ตามที่สัญญาใหม่ระบุ
เบี้ยประกัน ประกันอัคคีภัยหรือ MRTA ของสัญญาใหม่ และเบี้ยประกัน MRTA เดิมที่อาจขอคืนส่วนที่เหลือได้ ดูในกรมธรรม์

สูตรจุดคุ้มทุน

จุดคุ้มทุน (เดือน) = ต้นทุนรวมของการย้าย ÷ ค่างวดที่ลดลงต่อเดือน

สูตรนี้ง่ายและใช้เทียบเบื้องต้นได้ โดยสมมติว่าจำนวนงวดที่เหลือเท่าเดิม และอัตราใหม่ไม่เปลี่ยน

ตัวอย่างคำนวณ

ข้อมูลสมมติ

หนี้คงเหลือ 2,000,000 บาท เหลือผ่อน 20 ปี (240 งวด)
อัตราเดิม 5.00% ต่อปี
อัตราใหม่ 3.50% ต่อปี ผ่อน 240 งวดเท่าเดิม
ค่าปรับไถ่ถอนของสัญญาเดิม 2% ของยอดที่ชำระ (สมมติ ใช้อัตราในสัญญาของคุณ)
ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินใหม่
ค่าประเมินและค่าอื่น รวม 5,000 บาท

ขั้นที่ 1 ค่างวดเดิมและค่างวดใหม่

ที่ 5.00%: ค่างวด ≈ 13,199 บาท
ที่ 3.50%: ค่างวด ≈ 11,599 บาท
ค่างวดลดลง = 13,199 − 11,599 ≈ 1,600 บาทต่อเดือน (คำนวณแบบไม่ปัดได้ 1,599.92 บาท)

ขั้นที่ 2 ต้นทุนการย้าย

ค่าปรับไถ่ถอน = 2% × 2,000,000 = 40,000 บาท
ค่าจดจำนอง = 1% × 2,000,000 = 20,000 บาท
ค่าประเมินและค่าอื่น = 5,000 บาท
รวม = 40,000 + 20,000 + 5,000 = 65,000 บาท

ขั้นที่ 3 จุดคุ้มทุน

65,000 ÷ 1,600 ≈ 40.6 เดือน คือประมาณ 41 เดือน หรือเกือบ 3 ปีครึ่ง

ขั้นที่ 4 ผลตลอดสัญญาที่เหลือ

ค่างวดที่ลดลงรวม 240 งวด = 1,599.92 × 240 ≈ 383,981 บาท
หักต้นทุนการย้าย 65,000 บาท ได้ประโยชน์สุทธิประมาณ 318,981 บาท

ถ้ารีไฟแนนซ์ตอนที่พ้นช่วงค่าปรับแล้ว ต้นทุนเหลือ 25,000 บาท จุดคุ้มทุน = 25,000 ÷ 1,600 ≈ 15.6 เดือน หรือประมาณ 16 เดือน สองกรณีนี้ต่างกันเกือบ 25 เดือน เพียงเพราะค่าปรับ 40,000 บาท

สิ่งที่ตัวอย่างนี้ไม่ได้รวม

อัตราใหม่เป็นขั้นบันได ถ้าปีแรกต่ำแล้วเพิ่มขึ้น หรือเปลี่ยนเป็น MRR ลบส่วนต่าง ค่างวดที่ลดลงจะไม่คงที่ ควรคำนวณเป็นรายช่วง
อัตราลอยตัว อัตราเดิมก็ลอยตัวได้ ถ้า MRR ของธนาคารเดิมลดลง ส่วนต่างระหว่างสองสัญญาจะเปลี่ยน
ระยะเวลาผ่อน ถ้าคุณขยายระยะเวลาเพื่อลดค่างวด ดอกเบี้ยรวมอาจเพิ่ม แม้ค่างวดลดลง เทียบด้วยดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา ไม่ใช่เฉพาะค่างวด
วันที่จะย้ายออก ถ้าคุณมีแผนขายบ้านก่อนครบจุดคุ้มทุน (ในตัวอย่างคือ 41 เดือน) การรีไฟแนนซ์ไม่คุ้ม
ต้นทุนเวลา การรีไฟแนนซ์ใช้เวลาประเมินหลักประกัน อนุมัติ และนัดจดจำนอง มักหลายสัปดาห์
มูลค่าเงินตามเวลา ตัวอย่างนี้ไม่ปรับมูลค่าเงิน เงินที่ประหยัดในอนาคตมีค่าน้อยกว่าเงินที่จ่ายวันนี้เล็กน้อย

ขั้นตอนตรวจก่อนตัดสินใจ

ขอหนังสือรับรองยอดหนี้และยอดปิดบัญชีจากธนาคารเดิม พร้อมค่าปรับที่คิดแล้ว
อ่านเงื่อนไขค่าปรับไถ่ถอนในสัญญาเดิม ว่านับ 3 ปีจากวันไหน
ขอใบเสนอจากธนาคารใหม่อย่างน้อย 2 แห่ง ระบุอัตราแต่ละช่วง ค่าธรรมเนียม และสิ่งที่ธนาคารออกให้
ถามธนาคารเดิมว่าปรับอัตราให้ได้หรือไม่ บางแห่งมีบริการปรับเงื่อนไขในธนาคารเดิม ซึ่งไม่ต้องจดจำนองใหม่
คำนวณจุดคุ้มทุนด้วยสูตรข้างบน และเทียบกับเวลาที่คุณมีแผนอยู่ในบ้านหลังนี้

ทางเลือกอื่นที่ไม่ต้องย้ายธนาคาร

ก่อนรีไฟแนนซ์ ลองถามธนาคารเดิมสามเรื่อง เรื่องแรกคือขอปรับอัตราดอกเบี้ยหรือเปลี่ยนเงื่อนไขเป็นช่วงคงที่ใหม่ เรื่องที่สองคือค่าธรรมเนียมของบริการนี้เท่าไร และมีค่าปรับหรือไม่ เรื่องที่สามคือโปรโมชันของลูกค้าเดิมต่างจากลูกค้าใหม่หรือไม่ ธนาคารแต่ละแห่งตอบต่างกัน บางแห่งยอมปรับ บางแห่งไม่ยอม ถ้าปรับได้ ต้นทุนมักต่ำกว่าการย้าย เพราะไม่ต้องจดจำนองใหม่ ให้นำคำตอบมาใส่ในสูตรจุดคุ้มทุนเหมือนกัน โดยใช้ต้นทุนของทางเลือกนั้นแทน

แหล่งข้อมูล

รู้แล้วบอกต่อ … การคุ้มครองสิทธิที่ลูกหนี้ควรรู้ (ธนาคารแห่งประเทศไทย) เข้าถึงเมื่อ 24 ต.ค. 2569
ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร (กรมที่ดิน) เข้าถึงเมื่อ 24 ต.ค. 2569

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

ใส่หนี้คงเหลือ อัตราเดิม และอัตราใหม่ใน เทียบผ่อนบ้าน เพื่อดูค่างวดที่ต่างกัน แล้วนำไปหารต้นทุนการย้ายตามสูตรข้างบน