เทียบดู

อ่านดอกเบี้ยบ้านแบบขั้นบันไดยังไงไม่ให้พลาด

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569

ข้อเสนอสินเชื่อบ้านมักโฆษณาตัวเลขดอกเบี้ยของ 1 ถึง 3 ปีแรก แต่ผ่อนกันตั้งแต่ 20 ถึง 40 ปี ตัวเลขที่ส่งผลต่อภาระส่วนใหญ่จึงอยู่หลังปีที่ 3 บทความนี้เป็นคู่มือสำหรับอ่านใบเสนอแบบขั้นบันได ว่าต้องมองตรงไหน และตัวเลขเปลี่ยนอย่างไรเมื่อจบช่วงโปรโมชัน ส่วนโครงสร้างของแต่ละช่วงและตัวอย่างดอกเบี้ยรายปี อ่านได้ใน ดอกเบี้ยบ้านแบบขั้นบันได อ่านยังไง

1. ใบเสนอเขียนอะไรไว้บ้าง

ตัวอย่างข้อความที่พบบ่อย

สิ่งที่ต้องหาในเอกสารให้ครบ

  1. อัตราแต่ละช่วงเป็นตัวเลขชัดเจน ปีที่ 1 ปีที่ 2 ปีที่ 3 อัตราเท่ากันหรือเพิ่มขึ้น
  2. MRR ของธนาคารนั้นวันนี้เท่าไร ธนาคารประกาศ MRR ของตัวเอง ดูได้จากเว็บไซต์ธนาคาร
  3. ส่วนต่างหลังช่วงคงที่ เช่น MRR − 1.00 เป็นส่วนต่างที่คงอยู่ตลอดสัญญาหรือไม่ บางข้อเสนอเปลี่ยนส่วนต่างอีกครั้งในปีที่ 5 หรือ 6
  4. วงเงิน ระยะเวลา และค่าธรรมเนียม ที่อัตราดังกล่าวใช้ได้ ข้อเสนออาจผูกกับวงเงินขั้นต่ำหรือต้องเปิดบัญชีเงินเดือน

2. ทำไมค่างวดเปลี่ยน

ในช่วงคงที่ ค่างวดมักคงที่ตามตารางผ่อน เมื่อขึ้นช่วงใหม่ อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยน ธนาคารจึงคำนวณค่างวดใหม่จากหนี้คงเหลือ ณ วันนั้น และจำนวนงวดที่เหลือ ค่างวดจึงเปลี่ยนตามอัตราใหม่ ถ้าธนาคารคงค่างวดเดิมไว้ ระยะเวลาผ่อนจะเปลี่ยนแทน ดูในสัญญาของคุณว่าเป็นแบบไหน

ตัวอย่างคำนวณ

ข้อมูลสมมติ วงเงินกู้ 3,000,000 บาท ผ่อน 30 ปี (360 งวด) ปีที่ 1–3 อัตรา 2.50% ต่อปี หลังจากนั้นสมมติว่า MRR − 1.00 เท่ากับ 6.00% ต่อปี

ค่างวด 36 งวดแรก ที่ 2.50% ต่อปี = ประมาณ 11,854 บาท

ดอกเบี้ยเดือนแรก = 3,000,000 × 2.50% ÷ 12 = 6,250 บาท ส่วนที่ตัดเงินต้น = 11,854 − 6,250 ≈ 5,604 บาท

หนี้คงเหลือเมื่อครบ 36 งวด ประมาณ 2,790,738 บาท (ชำระเงินต้นไปแล้วประมาณ 209,262 บาท)

ค่างวดใหม่ที่ 6.00% ต่อปี ผ่อนอีก 324 งวด (27 ปี) จากหนี้ 2,790,738 บาท = ประมาณ 17,414 บาท

ค่างวดเพิ่มขึ้น 17,414 − 11,854 = 5,560 บาท คิดเป็นเพิ่มประมาณ 47%

ถ้า MRR สูงกว่านั้นอีก 1 จุดเปอร์เซ็นต์ จนอัตราเป็น 7.00% ค่างวดจะเป็นประมาณ 19,195 บาท ตัวเลขอัตราหลังปีที่ 3 เป็นสมมติ ไม่ได้บอกว่าจะเป็นเท่านั้นจริง ประเด็นคืออัตราลอยตัวเปลี่ยนค่างวดมากกว่าที่ใบเสนอช่วงแรกทำให้รู้สึก

3. ตัวเลขที่ควรเทียบหลายข้อเสนอ

ใบเสนอสองใบที่โฆษณาอัตราช่วงแรกต่างกัน อาจให้ผลสุดท้ายไม่ต่างกันอย่างที่คิด เทียบสามอย่างนี้

  1. ค่างวดในช่วงคงที่ บอกว่าเดือนแรก ๆ จ่ายเท่าไร
  2. ค่างวดสมมติหลังช่วงคงที่ ใช้ MRR ปัจจุบันของธนาคารนั้น และคำนวณค่างวดเหมือนตัวอย่างข้างบน เพื่อเทียบข้อเสนอที่มีส่วนต่างต่างกัน
  3. ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา ที่สมมติฐานเดียวกัน

เครื่องมือเทียบผ่อนบ้านรับอัตราแต่ละช่วงของใบเสนอ และแสดงค่างวดกับดอกเบี้ยรวมให้เทียบ

4. ค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนด

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลายสัญญากำหนดค่าปรับกรณีชำระหนี้ทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนกำหนดในช่วง 3 ปีแรก เพราะธนาคารให้อัตราต่ำในช่วงนั้นโดยคาดว่าผู้กู้จะอยู่ต่อ ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าการห้ามเก็บค่าปรับชำระหนี้ก่อนกำหนด (prepayment fee) ไม่ครอบคลุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ผู้ให้บริการยังเรียกเก็บได้ในช่วง 3 ปีแรก

สิ่งที่ต้องหาในสัญญาของคุณ

ตัวอย่างสมมติ ถ้าค่าปรับ 2% ของยอดที่ชำระ และคุณปิดบัญชีตอนหนี้คงเหลือ 2,790,738 บาท ค่าปรับ = 2,790,738 × 2% ≈ 55,815 บาท ตัวเลข 2% เป็นสมมติเพื่อแสดงวิธีคิด ใช้อัตราในสัญญาของคุณ

ผลต่อการรีไฟแนนซ์: ถ้าจะย้ายธนาคารหลังช่วงคงที่ ให้ตรวจก่อนว่าพ้นช่วงค่าปรับแล้ว วิธีคิดว่าคุ้มหรือไม่อยู่ใน ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดและรีไฟแนนซ์

5. ประกัน MRTA

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) คือประกันชีวิตแบบทุนประกันลดลงตามยอดหนี้ ถ้าผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพตามเงื่อนไข ประกันชำระหนี้ที่เหลือแทน

ข้อที่ต้องถาม

เบี้ยที่บวกเข้ายอดกู้เพิ่มทั้งยอดหนี้และค่างวด จึงควรถามยอดกู้ก่อนและหลังบวกเบี้ย

6. เช็กลิสต์สั้นก่อนตกลง

  1. จดอัตราแต่ละช่วง และ MRR ปัจจุบันของธนาคารนั้น
  2. คำนวณค่างวดหลังช่วงคงที่ที่ MRR เดิม และที่ MRR สูงขึ้น 1 จุด
  3. ตรวจเงื่อนไขค่าปรับปิดบัญชี และช่วงเวลาที่มีผล
  4. ตรวจว่า MRTA บังคับหรือไม่ และบวกเข้ายอดกู้หรือไม่
  5. ตรวจค่าธรรมเนียมอื่น เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์

แหล่งข้อมูล

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

ใส่อัตราแต่ละช่วงและ MRR จากใบเสนอใน เทียบผ่อนบ้าน เพื่อดูค่างวดและดอกเบี้ยรวมของแต่ละข้อเสนอ

บทความที่เกี่ยวข้อง