ค่าส่วนกลางคอนโดและหมู่บ้านคิดยังไง 3 ปีแรกจ่ายเท่าไร

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569

ค่าส่วนกลางคือเงินที่เจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของบ้านในโครงการจ่ายให้นิติบุคคล เพื่อใช้ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ลิฟต์ สระว่ายน้ำ และถนนในโครงการ ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายประจำที่จ่ายตลอดเวลาที่ถือกรรมสิทธิ์ แยกจากค่างวดสินเชื่อ

สูตรคิดค่าส่วนกลาง

ค่าส่วนกลางต่อเดือน = พื้นที่ × อัตราต่อหน่วยพื้นที่ต่อเดือน

หน่วยพื้นที่ที่ใช้ต่างกันตามประเภทโครงการ

• คอนโด คิดจากพื้นที่ห้องชุดเป็นตารางเมตร
• บ้านในหมู่บ้านจัดสรร คิดจากขนาดที่ดินเป็นตารางวา

อัตราต่อหน่วยกำหนดโดยโครงการหรือนิติบุคคล และปรับได้ตามมติของเจ้าของร่วมหรือสมาชิก ตัวเลขในใบเสนอจึงเป็นอัตรา ณ วันซื้อ

การเก็บล่วงหน้า

ในทางปฏิบัติ โครงการจำนวนมากเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าเป็นรายปีหรือหลายปีในวันโอน จำนวนปีที่เก็บล่วงหน้าต่างกันตามโครงการ หลังจากช่วงที่จ่ายล่วงหน้าหมด นิติบุคคลจะเรียกเก็บตามรอบที่กำหนด

ค่าส่วนกลางที่จ่ายล่วงหน้าเป็นเงินที่ต้องเตรียมในวันโอน แต่ยอดรวมต่อปีเท่ากับการจ่ายรายเดือน การเก็บล่วงหน้าเปลี่ยนจังหวะการจ่าย ไม่ได้เปลี่ยนจำนวนเงิน

นอกจากค่าส่วนกลางรายเดือน หลายโครงการเก็บเงินกองทุนส่วนกลางครั้งเดียวในวันโอน คิดต่อตารางเมตรหรือต่อตารางวาเช่นกัน เงินก้อนนี้ใช้เป็นเงินสำรองของนิติบุคคล และเป็นคนละรายการกับค่าส่วนกลาง ดูรายการค่าใช้จ่ายวันโอนอื่น ๆ ได้ที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านและคอนโดมีอะไรบ้าง

ตัวอย่างที่ 1 คอนโด

• พื้นที่ห้อง 35 ตารางเมตร
• อัตรา 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (อัตราสมมติ)

ค่าส่วนกลางต่อเดือน = 35 × 50 = 1,750 บาท

ตัวอย่างที่ 2 บ้านในหมู่บ้าน

• ที่ดิน 60 ตารางวา
• อัตรา 30 บาทต่อตารางวาต่อเดือน (อัตราสมมติ)

ค่าส่วนกลางต่อเดือน = 60 × 30 = 1,800 บาท

ค่าส่วนกลาง 3 ปีแรก

ค่าส่วนกลาง 3 ปีแรก = ค่าส่วนกลางต่อเดือน × 36

หน่วย: บาท

ถ้าโครงการเก็บล่วงหน้า 1 ปีในวันโอน เงินที่ต้องจ่ายในวันโอนเท่ากับแถวต่อปี คือ 21,000 บาทสำหรับคอนโด และ 21,600 บาทสำหรับบ้าน ส่วนปีที่ 2 และ 3 จ่ายตามรอบของนิติบุคคล

ตัวอย่างนี้สมมติว่าอัตราคงที่ตลอด 3 ปี ถ้านิติบุคคลปรับอัตรา ตัวเลขจะเปลี่ยนตาม

ข้อเสนอฟรีค่าส่วนกลาง N เดือน

โครงการบางแห่งเสนอฟรีค่าส่วนกลางช่วงแรก มูลค่าของข้อเสนอนี้คำนวณได้ตรง ๆ

มูลค่าของการฟรีค่าส่วนกลาง = ค่าส่วนกลางต่อเดือน × จำนวนเดือนที่ฟรี

หน่วย: บาท

ข้อเสนอฟรีค่าส่วนกลางมีมูลค่าเท่ากับส่วนลดเงินสดจำนวนเดียวกัน ในแง่เงินที่จ่ายรวม ความต่างอยู่ที่จังหวะ ส่วนลดเงินสดลดราคาในวันโอน ส่วนฟรีค่าส่วนกลางลดค่าใช้จ่ายที่จะเกิดในเดือนถัด ๆ ไป ถ้าใบเสนอสองโครงการมีอัตราค่าส่วนกลางต่างกัน มูลค่าของการฟรีจำนวนเดือนเท่ากันก็ต่างกันด้วย

อ่านเงื่อนไขให้ครบว่าการฟรีครอบคลุมเฉพาะค่าส่วนกลาง หรือรวมเงินกองทุนด้วย และเริ่มนับเดือนแรกจากวันโอนหรือวันอื่น

เทียบดูนับค่าส่วนกลางยังไง

ในเทียบผ่อนบ้าน ช่องค่าส่วนกลางรับค่าเป็นบาทต่อเดือน และมีช่องฟรีกี่เดือนสำหรับจำนวนเดือนที่ฟรี เครื่องมือคำนวณดังนี้

• ค่าส่วนกลาง 3 ปีแรก = ค่าส่วนกลางต่อเดือน × (36 − จำนวนเดือนที่ฟรี) ถ้าฟรีตั้งแต่ 36 เดือนขึ้นไป ค่านี้เป็น 0

ค่าส่วนกลาง 3 ปีแรกเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนถ้าปิดหนี้หรือรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปี ร่วมกับราคาหลังหักส่วนลด ค่าใช้จ่ายวันโอน และดอกเบี้ย 36 งวดแรก ยอดจ่ายรวมถ้าผ่อนจนจบไม่รวมค่าส่วนกลาง เพราะค่าส่วนกลางจ่ายตลอดที่อยู่อาศัย ไม่ได้ขึ้นกับระยะเวลากู้ ถ้านำค่าส่วนกลางคูณจำนวนเดือนของสัญญากู้ ข้อเสนอที่กู้ 40 ปีจะดูเหมือนจ่ายค่าส่วนกลางมากกว่ากู้ 20 ปีเป็นสองเท่า ทั้งที่เป็นบ้านหลังเดียวกัน

ตัวอย่าง คอนโด 1,750 บาทต่อเดือน ฟรี 24 เดือน

• ค่าส่วนกลาง 3 ปีแรก = 1,750 × (36 − 24) = 21,000 บาท

เครื่องมือใช้อัตราเดียวตลอดช่วงที่คำนวณ จึงไม่ได้สะท้อนการปรับอัตราของนิติบุคคลในอนาคต

ค่าส่วนกลางที่จ่ายล่วงหน้าในวันโอนถูกนับไว้แล้วในค่าส่วนกลาง 3 ปีแรก ถ้าใส่ยอดเดียวกันในค่าใช้จ่ายวันโอนอีก ตัวเลขจะนับซ้ำ ส่วนเงินกองทุนที่เก็บครั้งเดียวไม่ได้อยู่ในช่องค่าส่วนกลาง ให้ใส่เป็นรายการในค่าใช้จ่ายวันโอน

ในทำนองเดียวกัน ถ้าใส่จำนวนเดือนที่ฟรีในช่องฟรีกี่เดือนแล้ว ไม่ต้องใส่ฟรีค่าส่วนกลางเป็นของแถมอีก เพราะมูลค่าส่วนนี้ถูกหักไว้แล้ว

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

คูณพื้นที่กับอัตราค่าส่วนกลางจากใบเสนอของแต่ละโครงการ แล้วใส่ค่าส่วนกลางต่อเดือนและจำนวนเดือนที่ฟรีใน เทียบผ่อนบ้าน เพื่อดูค่าส่วนกลาง 3 ปีแรกและต้นทุนถ้าปิดหนี้หรือรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปีของแต่ละข้อเสนอเทียบกัน