เช็กลิสต์ใบเสนอโครงการบ้านและคอนโดก่อนวางเงินจอง

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569

เงินจองบ้านหรือคอนโดมักไม่สูง แต่เป็นจุดที่คุณเริ่มผูกพันกับโครงการ ใบเสนอที่เห็นตอนวางจองมักเน้นราคาต่อหน่วย ส่วนลด และของแถม ส่วนค่าใช้จ่ายที่ตามมา เช่น ค่าส่วนกลางล่วงหน้า กองทุน ค่าโอน และค่ามิเตอร์ ผู้ซื้อมักมารู้ในวันโอน บทความนี้เป็นเช็กลิสต์สำหรับถามและจดให้ครบก่อนวางเงินจอง

ทุกข้อขึ้นกับโครงการและสัญญาของคุณ ให้ถามพนักงานขายแล้วขอให้เขียนลงในใบเสนอหรือใบจอง

1. ราคาและส่วนลด

• ราคาที่เสนอคือราคาขายหลังหักส่วนลดแล้วหรือยัง และราคาในสัญญาจะซื้อจะขายคือราคาไหน
• ส่วนลดเป็นแบบลดราคาโดยตรง หรือเป็นของแถมที่มีมูลค่าเทียบเท่า ผลต่อการกู้ไม่เหมือนกัน เพราะธนาคารประเมินวงเงินจากราคาในสัญญาและราคาประเมินของหลักประกัน
• ส่วนลดมีเงื่อนไขหรือไม่ เช่น ต้องโอนภายในวันที่กำหนด ต้องกู้กับธนาคารที่โครงการกำหนด หรือต้องวางเงินสัญญาครบตามกำหนด
• ราคาที่เห็นรวมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือการตกแต่งหรือไม่ ถ้ารวม ราคาส่วนนั้นถูกนับเป็นราคาบ้านด้วยหรือเปล่า เพราะธนาคารอาจไม่ให้กู้ส่วนที่เป็นของตกแต่ง

2. ของแถม

• ของแถมระบุเป็นรายการในสัญญาหรือไม่ ระบุยี่ห้อ รุ่น และวันที่ส่งมอบหรือยัง
• ของแถมที่เป็นการฟรีค่าใช้จ่าย เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี ฟรีค่าโอนครึ่งหนึ่ง นับเป็นเงินเท่าไร และเริ่มนับเมื่อไร
• ถ้ายกเลิกการจองหรือกู้ไม่ผ่าน ของแถมถูกยกเลิกไปด้วยใช่หรือไม่

วิธีแปลงของแถมเป็นตัวเลขอยู่ใน ของแถมตอนซื้อรถคิดเป็นเงินยังไง หลักเดียวกันใช้กับของแถมบ้านได้ คือนับเฉพาะสิ่งที่คุณจะใช้จริง

3. ค่าส่วนกลางล่วงหน้า

• อัตราค่าส่วนกลางเท่าไรต่อตารางเมตรหรือต่อปี และคิดจากพื้นที่ขายหรือพื้นที่ใช้สอย
• ผู้ซื้อต้องชำระล่วงหน้ากี่เดือนหรือกี่ปีในวันโอน
• โครงการฟรีค่าส่วนกลางกี่เดือน และนับตั้งแต่วันโอนหรือวันที่ที่กำหนด
• ถ้าห้องหรือบ้านยังไม่ถูกขายครบ ค่าส่วนกลางของหน่วยที่ยังไม่ขายใครจ่าย

วิธีคิดตัวเลขอยู่ใน ค่าส่วนกลางคอนโดและหมู่บ้าน

4. กองทุน

• กองทุนส่วนกลาง (sinking fund) เก็บเท่าไร คิดต่อตารางเมตร หรือเหมาจ่าย
• เก็บตอนโอนครั้งเดียวหรือเก็บเป็นงวด
• กองทุนเป็นเงินที่นิติบุคคลถือไว้ใช้ซ่อมแซมส่วนกลาง คืนไม่ได้เมื่อขายต่อ ดูเงื่อนไขในข้อบังคับของนิติบุคคลหรือสัญญา

5. ค่าโอนและค่าใช้จ่ายวันโอน

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตามอัตราทั่วไป 2% ของราคาประเมิน ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันว่าใครจ่าย โครงการส่วนใหญ่เสนอแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือผู้ขายออกให้ ต้องระบุในสัญญา
• ค่าจดจำนองกับธนาคาร ตามอัตราทั่วไป 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท ผู้ซื้อมักเป็นผู้จ่าย โครงการบางแห่งออกให้เป็นส่วนลด
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายมักเป็นผู้จ่าย ถามว่าโครงการแจ้งไว้อย่างไร

รายการเต็มและตัวอย่างตัวเลขอยู่ใน ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านและคอนโด

ตัวอย่างสมมติ ราคาประเมิน 2,500,000 บาท ค่าธรรมเนียมโอน 2% = 2,500,000 × 0.02 = 50,000 บาท ถ้าตกลงแบ่งคนละครึ่ง ผู้ซื้อจ่าย 25,000 บาท ถ้าไม่ได้ระบุ อาจต้องจ่ายเต็ม 50,000 บาท ความต่างนี้ใหญ่กว่าเงินจองหลายเท่า จึงควรจดไว้ก่อนจอง

6. ค่ามิเตอร์และค่าสาธารณูปโภค

• ค่ามิเตอร์ไฟและมิเตอร์น้ำ รวมค่าเงินประกันการใช้ไฟและน้ำ เก็บวันโอนเท่าไร
• โครงการเก็บเอง หรือผู้ซื้อไปยื่นขอกับการไฟฟ้าและการประปาเอง
• ค่าเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต ค่าบัตรผ่านเข้าออก ค่าคีย์การ์ด และค่าสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น มีเก็บหรือไม่
• ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักเป็นหลักพันบาทแต่หลายรายการรวมกันได้หลายหมื่น

7. เงื่อนไขเงินจองและเงินทำสัญญา

• เงินจองเท่าไร และกำหนดวันทำสัญญาเมื่อไร
• ถ้าไม่ทำสัญญาตามกำหนด เงินจองถูกริบหรือไม่
• ถ้าเปลี่ยนใจก่อนทำสัญญา คืนเงินจองได้หรือไม่ หักเท่าไร
• ถ้าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ผู้ซื้อได้คืนเงินจองและเงินทำสัญญาเท่าไร ภายในกี่วัน เงื่อนไขนี้ควรอยู่ในสัญญา ไม่ใช่คำบอกเล่า
• ถ้าโครงการส่งมอบล่าช้า ผู้ซื้อมีสิทธิ์อย่างไร และมีค่าปรับหรือไม่
• ระหว่างผ่อนดาวน์ (ถ้ามี) ชำระงวดละเท่าไร กี่งวด และถ้าผิดนัดผลเป็นอย่างไร

สัญญาซื้อขายอาคารชุดและบ้านจัดสรรมีรูปแบบเฉพาะ ถ้าข้อความข้อใดไม่ชัด ให้ขอเวลาอ่านนอกโครงการ หรือปรึกษาผู้รู้ก่อนวางเงินก้อนใหญ่

8. ก่อนวางเงินจอง

1. จดตัวเลขทุกบรรทัดที่เป็นค่าใช้จ่ายวันโอนและหลังโอน
2. ขอสำเนาใบเสนอและใบจองที่มีชื่อโครงการ ชื่อห้องหรือแปลง ราคา และเงื่อนไขกำกับ
3. ขอดูสัญญาจะซื้อจะขายแบบเต็มก่อนเซ็น ไม่ใช่เพียงสรุป
4. สอบถามสถานะโครงการ เช่น ได้รับอนุญาตแล้วหรือยัง ก่อสร้างถึงขั้นไหน
5. ลองคำนวณสินเชื่อจากราคาจริงว่าค่างวดรับไหวหรือไม่ ก่อนจ่ายเงินจอง

ตัวอย่างรวมเงินวันโอน

ตัวเลขสมมติ ราคาซื้อ 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,500,000 บาท วงเงินจำนอง 2,400,000 บาท ขนาดห้อง 30 ตารางเมตร

25,000 + 24,000 + 14,400 + 15,000 + 5,000 = 83,400 บาท ค่าส่วนกลาง 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และกองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร เป็นตัวเลขสมมติ ให้ใช้ตัวเลขของโครงการจริง

แหล่งข้อมูล

• ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร (กรมที่ดิน) เข้าถึงเมื่อ 24 ต.ค. 2569

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

เมื่อได้ราคาและวงเงินกู้จริงแล้ว ใส่ตัวเลขใน เทียบผ่อนบ้าน เพื่อดูค่างวดและดอกเบี้ยรวม