ดอกเบี้ยบ้านแบบขั้นบันได อ่านยังไง ค่างวดเปลี่ยนเมื่อไร

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569

ข้อเสนอสินเชื่อบ้านในไทยมักเขียนดอกเบี้ยเป็นหลายช่วง เช่น ปีที่ 1 อัตราหนึ่ง ปีที่ 2 อีกอัตราหนึ่ง ปีที่ 3 อีกอัตราหนึ่ง และปีที่ 4 เป็นต้นไปเป็น MRR ลบส่วนต่าง โครงสร้างนี้เรียกกันว่าดอกเบี้ยแบบขั้นบันได บทความนี้อธิบายว่าแต่ละส่วนหมายถึงอะไร และค่างวดกับดอกเบี้ยเปลี่ยนอย่างไรเมื่อเปลี่ยนช่วง

ส่วนประกอบของข้อเสนอ

ตัวอย่างการเขียนในใบเสนอ

• ปีที่ 1 อัตราคงที่ 3.00%
• ปีที่ 2 อัตราคงที่ 3.50%
• ปีที่ 3 อัตราคงที่ 4.00%
• ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR − 1.00%

อัตราคงที่ หมายถึงอัตราที่ไม่เปลี่ยนตลอดช่วงนั้น แม้ธนาคารจะปรับอัตราอ้างอิง

MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารแต่ละแห่งประกาศเอง ธนาคารปรับ MRR ได้ตลอดเวลา MRR ของแต่ละธนาคารจึงไม่เท่ากัน และไม่คงที่

MRR − x หมายถึงอัตราลอยตัว ถ้าธนาคารปรับ MRR ขึ้นหรือลง อัตราของสัญญาจะขยับตาม ส่วนต่าง x คงที่ตามสัญญา

ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ที่ธนาคารมักโฆษณา ส่วนใหญ่คือค่าเฉลี่ยแบบง่ายของอัตรา 3 ปีแรก เช่น (3.00 + 3.50 + 4.00) ÷ 3 = 3.50% ตัวเลขนี้ใช้เทียบข้อเสนอเบื้องต้นได้ แต่ดอกเบี้ยที่จ่ายจริงขึ้นกับหนี้คงเหลือในแต่ละเดือนด้วย

ดอกเบี้ยแต่ละเดือนคิดยังไง

สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก

ดอกเบี้ยเดือนนั้น = หนี้คงเหลือ × อัตราต่อปีของช่วงนั้น ÷ 12

ค่างวดที่จ่ายไปหักดอกเบี้ยของเดือนนั้นก่อน ส่วนที่เหลือจึงไปตัดเงินต้น ธนาคารบางแห่งคิดดอกเบี้ยเป็นรายวันตามจำนวนวันจริงในเดือน ตัวเลขจะต่างจากสูตรรายเดือนเล็กน้อย

ค่างวดเปลี่ยนเมื่อไร

คำตอบขึ้นกับว่าสัญญากำหนดค่างวดแบบใด ในทางปฏิบัติมีสองแบบ

แบบที่ 1 คำนวณค่างวดใหม่ทุกครั้งที่อัตราเปลี่ยน ค่างวดของแต่ละช่วงคำนวณให้หนี้ที่เหลือหมดพอดีเมื่อครบสัญญา ที่อัตราของช่วงนั้น ค่างวดจึงเปลี่ยนทุกครั้งที่ขึ้นปีใหม่ของขั้นบันได และเปลี่ยนเมื่อ MRR เปลี่ยน

แบบที่ 2 ค่างวดคงที่ ธนาคารกำหนดค่างวดเป็นตัวเลขเดียว ซึ่งมักสูงกว่าค่างวดขั้นต่ำในช่วงอัตราต่ำ เมื่ออัตราเปลี่ยน ค่างวดเท่าเดิม แต่สัดส่วนดอกเบี้ยกับเงินต้นในค่างวดเปลี่ยน ถ้าอัตราสูงขึ้น เงินต้นถูกตัดน้อยลงและระยะผ่อนยาวขึ้น ถ้าค่างวดเดิมไม่พอจ่ายดอกเบี้ยหรือไม่พอให้หนี้หมดในระยะสัญญา ธนาคารอาจแจ้งปรับค่างวด รายละเอียดขึ้นกับสัญญาแต่ละฉบับ

ตัวอย่างที่ 1 ค่างวดคำนวณใหม่ทุกช่วง

ข้อมูลตั้งต้น

• ยอดกู้ 3,000,000 บาท
• ระยะกู้ 30 ปี (360 งวด)
• ปีที่ 1 3.00% ปีที่ 2 3.50% ปีที่ 3 4.00%
• ปีที่ 4 เป็นต้นไป สมมติว่า MRR − ส่วนต่าง ออกมาเป็น 6.50% และคงที่ตลอดช่วงที่เหลือ ตัวเลขนี้เป็นสมมติฐานเพื่อแสดงวิธีคำนวณ ไม่ใช่อัตราของธนาคารใด

ค่างวดแต่ละช่วงคำนวณจากสูตรเงินงวดลดต้นลดดอก

ค่างวด = หนี้คงเหลือ × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

โดย r = อัตราต่อปี ÷ 12 และ n = จำนวนงวดที่เหลือ

หน่วย: บาท ยกเว้นตัวเลขที่เป็นร้อยละ

ค่างวดปีที่ 1 คำนวณจาก หนี้ 3,000,000 บาท อัตรา 3.00% 360 งวด ค่างวดปีที่ 2 คำนวณจากหนี้คงเหลือสิ้นปีที่ 1 อัตรา 3.50% และงวดที่เหลือ 348 งวด ช่วงถัดไปคิดแบบเดียวกัน

ค่างวดเปลี่ยนสามครั้งใน 4 ปีแรก ครั้งที่เปลี่ยนมากที่สุดคือเมื่อเข้าปีที่ 4 ค่างวดเพิ่มจาก 14,251.45 เป็น 18,492.60 บาท หรือเพิ่มขึ้น 4,241.15 บาทต่อเดือน ดอกเบี้ยทั้งปีที่ 4 สูงกว่าปีที่ 1 ประมาณสองเท่า

ดอกเบี้ย 3 ปีแรกรวม 89,143 + 101,859 + 114,078 = 305,080 บาท เงินต้นลดลง 3,000,000 − 2,820,907 = 179,093 บาท

ตัวอย่างที่ 2 ค่างวดคงที่

ใช้ยอดกู้และอัตราเดียวกัน แต่สมมติว่าธนาคารกำหนดค่างวดคงที่ 18,000 บาทตั้งแต่งวดแรก

หน่วย: บาท ยกเว้นตัวเลขที่เป็นร้อยละ

งวดแรก ดอกเบี้ย = 3,000,000 × 3.00% ÷ 12 = 7,500 บาท ค่างวด 18,000 บาทจึงตัดเงินต้น 10,500 บาท

งวดแรกของปีที่ 4 ดอกเบี้ยประมาณ 2,647,146 × 6.50% ÷ 12 = 14,339 บาท ค่างวดเท่าเดิม แต่ตัดเงินต้นเหลือประมาณ 3,661 บาท

ค่างวดไม่เปลี่ยน แต่ช่วง 3 ปีแรกเงินต้นลดลง 352,854 บาท มากกว่าตัวอย่างที่ 1 เพราะจ่ายเกินค่างวดขั้นต่ำ ถ้าอัตราคงอยู่ที่ 6.50% ตลอด หนี้จะหมดในงวดที่ 331 เร็วกว่าสัญญา 30 ปีประมาณ 29 งวด ถ้าอัตราลอยตัวสูงขึ้นกว่านี้ จำนวนงวดจะเพิ่มขึ้น

ตัวเลขที่ควรดูในข้อเสนอขั้นบันได

• อัตราของแต่ละปีในช่วงคงที่ และระยะของช่วงคงที่
• ส่วนต่าง x ที่ใช้หลังช่วงคงที่ และ MRR ปัจจุบันของธนาคารนั้น ซึ่งดูได้จากประกาศอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร
• ค่างวดเป็นแบบคำนวณใหม่หรือแบบคงที่
• เงื่อนไขค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ซึ่งมักผูกกับช่วง 3 ปีแรก

การเทียบข้อเสนอจากสองธนาคาร ควรเทียบทั้งดอกเบี้ยรวมในช่วงคงที่ และอัตราหลังช่วงคงที่ เพราะธนาคารที่ให้อัตราช่วงแรกต่ำกว่าอาจมีส่วนต่าง x น้อยกว่า หรือ MRR สูงกว่า

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

ใส่ยอดกู้ ระยะกู้ และอัตราแต่ละปีจากใบเสนอของคุณใน เทียบผ่อนบ้าน โดยใส่อัตราหลังช่วงคงที่เป็น MRR ปัจจุบันของธนาคารลบส่วนต่าง แล้วดูค่างวดแต่ละช่วงและดอกเบี้ย 3 ปีแรกของแต่ละธนาคารเทียบกัน