เทียบดู

รีไฟแนนซ์บ้านหลัง 3 ปี คิดตัวเลขยังไง พร้อมจุดคุ้มทุน

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569 · ปรับปรุง 24 ตุลาคม 2569

รีไฟแนนซ์คือการกู้จากธนาคารใหม่มาปิดหนี้บ้านกับธนาคารเดิม ผู้กู้ส่วนใหญ่พิจารณาเรื่องนี้เมื่อครบ 3 ปี เพราะเป็นช่วงที่อัตราคงที่ของสัญญาเดิมหมด และเป็นช่วงที่ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดของหลายสัญญาสิ้นสุด การคำนวณมีสี่ส่วน คือ หนี้คงเหลือ ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ยที่ต่างกัน และจุดคุ้มทุน

ส่วนที่ 1 หนี้คงเหลือ

ยอดกู้ใหม่ต้องพอปิดหนี้คงเหลือกับธนาคารเดิม หนี้คงเหลือดูได้จากใบแจ้งยอดหรือขอหนังสือรับรองยอดหนี้จากธนาคารเดิม ถ้าต้องการประมาณเอง ให้จำลองการผ่อนทีละเดือน

ดอกเบี้ยเดือนนั้น = หนี้คงเหลือ × อัตราต่อปี ÷ 12 หนี้คงเหลือใหม่ = หนี้คงเหลือ + ดอกเบี้ยเดือนนั้น − ค่างวด

ช่วง 3 ปีแรกดอกเบี้ยกินสัดส่วนใหญ่ของค่างวด หนี้คงเหลือหลัง 3 ปีจึงมักลดลงจากยอดกู้เดิมไม่มาก

ส่วนที่ 2 ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์

รายการที่พบบ่อย อัตราด้านล่างเป็นอัตราทั่วไป ภาครัฐเคยออกมาตรการลดค่าจดจำนองเป็นการชั่วคราว และธนาคารบางแห่งรับภาระบางรายการเป็นโปรโมชัน ควรตรวจอัตราและเงื่อนไขปัจจุบันกับกรมที่ดินและธนาคาร

ส่วนที่ 3 ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด

สัญญาสินเชื่อบ้านมักมีค่าปรับประมาณ 2–3% ของยอดหนี้ หากไถ่ถอนไปธนาคารอื่นภายใน 3 ปีแรก อัตราและระยะเวลาขึ้นกับสัญญาแต่ละธนาคาร ตรวจได้จากหัวข้อการชำระหนี้ก่อนกำหนดในสัญญากู้

วันที่ครบระยะค่าปรับให้ดูจากสัญญา และเทียบกับวันที่ธนาคารใหม่จะไถ่ถอนจริง ไม่ใช่วันที่ยื่นขอสินเชื่อ

ตัวอย่างผลของค่าปรับ ถ้าไถ่ถอนในเดือนที่ 30 ของสัญญาในตัวอย่างด้านล่าง หนี้คงเหลือประมาณ 2,839,825 บาท ถ้าสัญญากำหนดค่าปรับ 3% ค่าปรับจะเท่ากับประมาณ 85,195 บาท ตัวเลขนี้ใช้อัตรา 3% เพื่อแสดงวิธีคำนวณเท่านั้น

ส่วนที่ 4 ดอกเบี้ยที่ต่างกันและจุดคุ้มทุน

จุดคุ้มทุนคือเดือนที่ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้สะสมเท่ากับค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์รวม (และค่าปรับ ถ้ามี)

ควรเทียบจากดอกเบี้ย ไม่ใช่จากค่างวด เพราะค่างวดที่ลดลงส่วนหนึ่งมาจากการตัดเงินต้นน้อยลง ไม่ใช่ดอกเบี้ยที่ลดลงทั้งหมด

ตัวอย่างการคำนวณ

สัญญาเดิม

ถ้าอยู่กับธนาคารเดิมต่อ ค่างวดคำนวณใหม่ที่ 6.50% สำหรับ 324 งวดที่เหลือ ได้ 18,397.00 บาท ดอกเบี้ยปีที่ 4, 5, 6 ของสัญญาเท่ากับ 181,248 บาท 178,601 บาท และ 175,777 บาท รวม 535,626 บาท

ข้อเสนอรีไฟแนนซ์

ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์

หน่วย: บาท

รายการ วิธีคิด จำนวน
ค่าจดจำนอง 2,806,325 × 1% 28,063.25
อากรแสตมป์สัญญากู้ 2,806,325 × 0.05% 1,403.16
ค่าประเมินราคา สมมติ 3,000.00
รวม 32,466.41

ตัวอย่างนี้รีไฟแนนซ์หลังครบ 3 ปี จึงไม่มีค่าปรับไถ่ถอน และไม่รวมเบี้ยประกัน

เทียบ 3 ปีถัดไป

หน่วย: บาท

รายการ อยู่ธนาคารเดิม รีไฟแนนซ์
ดอกเบี้ย 36 เดือน 535,626 289,479
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 0 32,466
ดอกเบี้ยรวมค่าใช้จ่าย 535,626 321,945
หนี้คงเหลือเมื่อครบ 36 เดือน 2,679,659 2,610,436

ดอกเบี้ย 36 เดือนต่างกัน 535,626 − 289,479 = 246,147 บาท หักค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์แล้วเหลือประมาณ 213,681 บาท หนี้คงเหลือเมื่อครบ 36 เดือนของกรณีรีไฟแนนซ์ต่ำกว่า 69,223 บาท

จุดคุ้มทุน

ดอกเบี้ยรายเดือนช่วงแรกของสองทางเลือก

หน่วย: บาท

เดือน ดอกเบี้ยธนาคารเดิม ดอกเบี้ยธนาคารใหม่ ส่วนต่างสะสม
1 15,201 7,484 7,717
2 15,184 7,469 15,432
3 15,166 7,454 23,144
4 15,149 7,440 30,853
5 15,131 7,425 38,559

ส่วนต่างสะสมเกินค่าใช้จ่าย 32,466 บาทในเดือนที่ 5 จุดคุ้มทุนของตัวอย่างนี้จึงอยู่ที่เดือนที่ 5

ถ้าตัวอย่างเดียวกันต้องจ่ายค่าปรับ 85,195 บาทด้วย ต้นทุนรวมจะเป็นประมาณ 117,661 บาท ตารางจุดคุ้มทุนข้างต้นใช้ไม่ได้ในกรณีนั้น เพราะในเดือนที่ 31–36 สัญญาเดิมยังอยู่ในช่วงอัตราคงที่ 3.00% ส่วนต่างดอกเบี้ยช่วงนั้นจึงต่างจากตาราง ต้องคำนวณใหม่จากหนี้คงเหลือและอัตราของสัญญาเดิม ณ เดือนที่ไถ่ถอนจริง

ปัจจัยที่เปลี่ยนผลการคำนวณ

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

ใส่หนี้คงเหลือเป็นยอดกู้ ระยะกู้ที่เหลือ และอัตราแต่ละปีของข้อเสนอรีไฟแนนซ์ใน เทียบผ่อนบ้าน โดยรวมค่าจดจำนองและค่าใช้จ่ายอื่นเป็นค่าใช้จ่ายวันโอน แล้วใส่อีกข้อเสนอหนึ่งเป็นอัตราลอยตัวของธนาคารเดิม เพื่อดูต้นทุนถ้าปิดหนี้หรือรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปีของสองทางเลือกเทียบกัน

แหล่งข้อมูล

บทความที่เกี่ยวข้อง