เทียบดู

รายได้เท่าไรถึงกู้บ้านได้ คิดจากค่างวดยังไง

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569 · ปรับปรุง 24 ตุลาคม 2569

ธนาคารพิจารณาวงเงินสินเชื่อบ้านจากหลายปัจจัย ปัจจัยหนึ่งที่คำนวณเป็นตัวเลขได้คือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR (Debt Service Ratio) ตัวเลขนี้บอกว่าค่างวดหนี้ทั้งหมดต่อเดือนคิดเป็นสัดส่วนเท่าไรของรายได้ต่อเดือน บทความนี้แสดงวิธีคิดย้อนจากราคาบ้านไปเป็นค่างวด และจากค่างวดไปเป็นรายได้ที่ต้องมีที่ระดับ DSR ต่าง ๆ

DSR คืออะไร

DSR = ภาระหนี้รวมต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน

ภาระหนี้รวมคือค่างวดของหนี้ทุกก้อน รวมค่างวดบ้านที่กำลังขอกู้ เช่น DSR 40% หมายถึงค่างวดหนี้ทั้งหมดไม่เกิน 40% ของรายได้

ธนาคารแต่ละแห่งกำหนดระดับ DSR ที่รับได้เอง และอาจต่างกันตามระดับรายได้ ประเภทรายได้ เช่น เงินเดือนประจำหรือรายได้จากธุรกิจ และประวัติของผู้กู้ ตัวเลข 40% และ 50% ในบทความนี้เป็นระดับตัวอย่างเพื่อแสดงวิธีคำนวณ ไม่ใช่เกณฑ์ของธนาคารใด

ถ้าตั้ง DSR ไว้ที่ระดับหนึ่ง รายได้ขั้นต่ำที่ต้องมีคือ

รายได้ที่ต้องมี = ภาระหนี้รวมต่อเดือน ÷ DSR

ขั้นที่ 1 จากราคาบ้านเป็นค่างวด

ข้อสมมติในตัวอย่าง

สัดส่วนกู้ ระยะผ่อน และอัตราดอกเบี้ยเป็นตัวเลขสมมติ วงเงินกู้สูงสุดเทียบกับราคาบ้านขึ้นกับเกณฑ์ที่ใช้อยู่ ณ เวลานั้นและนโยบายของธนาคาร

ค่างวดคำนวณแบบลดต้นลดดอก

ค่างวด = ยอดกู้ × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

โดย r = 5.5% ÷ 12 และ n = 360 ใน Excel หรือ Google Sheets ใช้ =PMT(5.5%/12, 360, -ยอดกู้)

หน่วย: บาท

ราคาบ้าน ยอดกู้ 90% ค่างวดต่อเดือน
2,000,000 1,800,000 10,220
3,000,000 2,700,000 15,330
5,000,000 4,500,000 25,551

ค่างวดเพิ่มขึ้นตามยอดกู้ในสัดส่วนเดียวกัน ที่อัตราและระยะผ่อนนี้ ยอดกู้ทุก 1,000,000 บาท มีค่างวดประมาณ 5,678 บาทต่อเดือน

ขั้นที่ 2 จากค่างวดเป็นรายได้ที่ต้องมี

กรณีที่ไม่มีหนี้อื่น ภาระหนี้รวมเท่ากับค่างวดบ้าน

หน่วย: บาทต่อเดือน

ราคาบ้าน ค่างวด รายได้ที่ต้องมี ที่ DSR 40% รายได้ที่ต้องมี ที่ DSR 50%
2,000,000 10,220 25,551 20,440
3,000,000 15,330 38,326 30,661
5,000,000 25,551 63,876 51,101

ตัวอย่างการคำนวณแถวบ้าน 3,000,000 บาท ที่ DSR 40%

หนี้อื่นที่มีอยู่ลดวงเงินที่กู้ได้

ถ้ามีหนี้อื่น เช่น ค่างวดรถหรือบัตรเครดิต ค่างวดเหล่านั้นใช้สัดส่วน DSR ไปก่อน ค่างวดบ้านที่รับได้จึงลดลง

ค่างวดบ้านที่รับได้ = รายได้ × DSR − ค่างวดหนี้อื่น

จากค่างวดบ้านที่รับได้ คิดย้อนเป็นยอดกู้ได้ด้วยสูตรมูลค่าปัจจุบัน

ยอดกู้ที่รองรับได้ = ค่างวดบ้านที่รับได้ × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r

ใน Excel ใช้ =PV(5.5%/12, 360, -ค่างวดบ้านที่รับได้)

ตัวอย่าง รายได้ 50,000 บาทต่อเดือน มีค่างวดรถ 10,000 บาทต่อเดือน ดอกเบี้ยบ้าน 5.5% ผ่อน 30 ปี

หน่วย: บาท

รายการ DSR 40% DSR 50%
ภาระหนี้รวมสูงสุดต่อเดือน 20,000 25,000
ค่างวดรถ 10,000 10,000
ค่างวดบ้านที่รับได้ 10,000 15,000
ยอดกู้ที่รองรับได้ 1,761,218 2,641,826
ยอดกู้ที่รองรับได้ ถ้าไม่มีค่างวดรถ 3,522,435 4,403,044

ที่ DSR 40% ค่างวดรถ 10,000 บาทใช้สัดส่วนไปครึ่งหนึ่ง ยอดกู้ที่รองรับได้จึงลดลงครึ่งหนึ่งพอดี ที่ DSR 50% ค่างวดรถเดียวกันทำให้ยอดกู้ลดลง 4,403,044 − 2,641,826 = 1,761,218 บาท

ยอดกู้ที่คำนวณได้นี้เป็นเพดานจากเงื่อนไข DSR อย่างเดียว วงเงินที่อนุมัติจริงอาจต่ำกว่า เพราะธนาคารพิจารณาราคาประเมินหลักประกัน อายุผู้กู้ ความมั่นคงของรายได้ และประวัติเครดิตร่วมด้วย

ตัวแปรที่ทำให้รายได้ที่ต้องมีเปลี่ยน

ค่าใช้จ่ายที่ DSR ไม่ได้นับ

DSR นับเฉพาะค่างวดหนี้ ไม่ได้นับค่าใช้จ่ายประจำอื่นของที่อยู่อาศัย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ และเบี้ยประกัน รวมถึงเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอนที่ต้องจ่ายเป็นเงินสด ตัวเลขเหล่านี้ต้องคิดแยก

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

ใส่ราคาบ้าน เงินดาวน์ ยอดกู้ และอัตราดอกเบี้ยแต่ละช่วงจากใบเสนอใน เทียบผ่อนบ้าน เพื่อดูค่างวดของแต่ละช่วง แล้วนำค่างวดที่สูงที่สุดไปหารด้วยระดับ DSR ที่ใช้พิจารณา เพื่อดูรายได้ที่ต้องมีโดยประมาณ

แหล่งข้อมูล

บทความที่เกี่ยวข้อง