ผ่อนบ้าน 20 30 40 ปี ค่างวดและดอกเบี้ยรวมต่างกันเท่าไร

เขียนและตรวจตัวเลขโดย ทีมเทียบดู · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569

ระยะผ่อนของสินเชื่อบ้านกำหนดสองอย่างพร้อมกัน คือค่างวดต่อเดือน และความเร็วที่เงินต้นลดลง สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ดอกเบี้ยแต่ละเดือนจึงคิดจากหนี้คงเหลือ ถ้าเงินต้นลดช้า ดอกเบี้ยแต่ละเดือนก็ลดช้าตาม บทความนี้แสดงตัวเลขของการผ่อน 20 30 และ 40 ปี ด้วยยอดกู้เดียวกัน

สูตรที่ใช้

• ดอกเบี้ยเดือนนั้น = หนี้คงเหลือ × อัตราต่อปี ÷ 12
• เงินต้นที่ลดลงเดือนนั้น = ค่างวด − ดอกเบี้ยเดือนนั้น
• ค่างวด = ยอดกู้ × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) โดย r คืออัตราต่อเดือน และ n คือจำนวนงวดที่เหลือ

ใน Excel หรือ Google Sheets ค่างวดคือ =PMT(อัตราต่อปี/12, จำนวนงวด, -ยอดกู้) เช่น =PMT(5.5%/12, 240, -3000000)

ถ้าอัตราเปลี่ยนเป็นช่วง ค่างวดของแต่ละช่วงคำนวณใหม่จากหนี้คงเหลือและจำนวนงวดที่เหลือ ให้หนี้หมดพอดีเมื่อครบสัญญา เทียบดูคำนวณแบบนี้เมื่อไม่ได้กรอกค่างวดเอง

ตัวเลขในบทความปัดเป็นบาทเต็มเพื่อแสดงผล การคำนวณใช้ทศนิยมเต็ม

กรณีที่ 1 อัตราเดียวตลอดสัญญา

ข้อมูลตั้งต้น

• ยอดกู้ 3,000,000 บาท
• ดอกเบี้ย 5.5% ต่อปีตลอดสัญญา (อัตราสมมติ)

หน่วย: บาท

อ่านตารางนี้ยังไง

จาก 20 เป็น 30 ปี ค่างวดลดลง 3,603 บาทต่อเดือน จาก 30 เป็น 40 ปี ลดลงอีก 1,561 บาทต่อเดือน ส่วนดอกเบี้ยรวมเพิ่มขึ้น 1,179,332 บาท และ 1,294,971 บาท ตามลำดับ

ดอกเบี้ย 3 ปีแรกของทั้งสามระยะผ่อนใกล้เคียงกัน เพราะช่วงต้นสัญญาหนี้คงเหลือของทุกกรณียังใกล้ 3 ล้านบาท ส่วนที่ต่างกันชัดคือเงินต้นที่ลดลง ผ่อน 20 ปี เงินต้นลดลง 268,877 บาทใน 3 ปี ผ่อน 40 ปี ลดลง 67,276 บาท หรือราวหนึ่งในสี่

หนี้คงเหลือหลัง 5 ปีของการผ่อน 40 ปี ยังอยู่ที่ 2,881,311 บาท หรือประมาณ 96% ของยอดกู้ ตัวเลขนี้มีผลเมื่อต้องการรีไฟแนนซ์ ขายบ้าน หรือโปะหนี้ในช่วงต้นสัญญา ดูการคำนวณรีไฟแนนซ์ได้ที่ รีไฟแนนซ์บ้านหลัง 3 ปี คิดตัวเลขยังไง

กรณีที่ 2 ดอกเบี้ยแบบขั้นบันได

ข้อเสนอสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มีอัตราต่างกันเป็นช่วง ตัวอย่างนี้ใช้อัตราสมมติ

• ปีที่ 1 3.0%
• ปีที่ 2 3.5%
• ปีที่ 3 4.0%
• ปีที่ 4 เป็นต้นไป 5.5%

ในข้อเสนอจริง อัตราตั้งแต่ปีที่ 4 มักเป็นอัตราลอยตัวที่อิง MRR ของธนาคารและเปลี่ยนได้ ตัวอย่างนี้สมมติให้คงที่ 5.5% จนครบสัญญาเพื่อให้คำนวณได้ ดูความหมายของแต่ละช่วงได้ที่ ดอกเบี้ยบ้านแบบขั้นบันได อ่านยังไง

ยอดกู้ 3,000,000 บาทเท่าเดิม

หน่วย: บาท

อ่านตารางนี้ยังไง

ค่างวดเปลี่ยนทุกครั้งที่ขึ้นช่วงอัตราใหม่ เพราะคำนวณใหม่จากหนี้คงเหลือ ที่ผ่อน 40 ปี ค่างวดปีที่ 4 สูงกว่าปีที่ 1 อยู่ 4,513 บาทต่อเดือน ที่ผ่อน 20 ปี สูงกว่า 3,553 บาทต่อเดือน

อัตราช่วงแรกที่ต่ำกว่าทำให้เงินต้นลดเร็วขึ้นในช่วงนั้น หนี้คงเหลือหลัง 3 ปีของทุกระยะผ่อนจึงต่ำกว่ากรณีที่ 1 และดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาต่ำกว่าด้วย โดยมีเงื่อนไขว่าอัตราหลังปีที่ 3 เท่ากับกรณีที่ 1

ความต่างของดอกเบี้ยรวมระหว่าง 20 กับ 40 ปี ยังอยู่ในระดับเดียวกับกรณีที่ 1 คือ 2,446,167 บาท เทียบกับ 2,474,303 บาท เพราะดอกเบี้ยส่วนใหญ่เกิดในช่วงหลังปีที่ 3 ซึ่งใช้อัตราเดียวกัน

ตัวเลขที่ระยะผ่อนไม่ได้เปลี่ยน

• ยอดกู้และค่าใช้จ่ายวันโอน
• อัตราดอกเบี้ยของแต่ละช่วงตามข้อเสนอ
• ค่าส่วนกลางต่อเดือน

ระยะผ่อนสูงสุดที่ขอได้ขึ้นกับเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร ซึ่งมักพิจารณาอายุผู้กู้ร่วมกับระยะผ่อน และค่างวดที่ได้มีผลกับรายได้ขั้นต่ำที่ธนาคารใช้พิจารณา

ลองคำนวณกับข้อเสนอของคุณ

ใส่ยอดกู้และอัตราดอกเบี้ยแต่ละช่วงจากใบเสนอใน เทียบผ่อนบ้าน เป็นหลายข้อเสนอโดยเปลี่ยนเฉพาะระยะผ่อน แล้วดูค่างวดแต่ละช่วง ดอกเบี้ย 3 ปีแรก หนี้คงเหลือหลัง 3 ปี และยอดจ่ายรวมถ้าผ่อนจนจบเทียบกัน